Cleveland je jedným z najchudobnejších miest v krajine. Je to ďaleko od drahých pobrežných miest ako New York a San Francisco, kde sú astronomické nájomné bežné. Cleveland nezapadá do stereotypu mesta, kde sa ľudia chcú presťahovať; v skutočnosti stráca populáciu od roku 1950. Ale od roku 2020 došlo na trhu s prenájmom k divokým výkyvom. Dokonca aj v mnohých mestách, ktoré boli kedysi cenovo dostupné, nájomné neustále rastie, čím sa ďalej napínajú rodinné rozpočty a rozširuje sa prevažne pobrežný problém takmer do každej časti krajiny.
Aj keď pandémia vstupuje do udržiavacej fázy, rodiny v Clevelande sú stále choré, stále majú finančné problémy a stále hľadajú pomoc pri hľadaní dostupného bývania a platení nájomného, povedala Julie Wisneski, programová riaditeľka stability bývania v United Way of Greater Cleveland.
Väčšina klientov jej organizácie sa snaží vyžiť z nízkych príjmov, povedala. Keď nájdu domy s nájomným, ktoré si technicky môžu dovoliť, tieto nehnuteľnosti sú zvyčajne v zlom stave. “Je tam olovená farba, rozbité okná, rozbité schody, problémy s inštalatérstvom,” povedala. Pre klientov Wisneski je možnosť platiť nájomné bezpredmetná, ak byt nie je bezpečným miestom na bývanie. “Nedostatok dostupného bývania je v Clevelande práve teraz taký zlý,” povedala.
Zatiaľ čo nové nájomné merané spoločnosťou Zillow a ďalšími stránkami s ponukou bytov konečne začalo koncom roka 2022 celoštátne klesať, pokles nastal až po roku klesania. historické zvýšenie nájomného na celoštátnej úrovni do roku 2021. (Index spotrebiteľských cien, ktorý študuje vzorku prenajímateľov a prenajímateľov a zahŕňa obnovy, ešte nevykazuje pokles.) Účinky zatvárania COVID-19, presuny na veľké vzdialenosti na začiatku éry práce z domu a rekordná inflácia spôsobili dlhodobý problém o to viac zvyšovať nájomné. Dnes zostáva nájomné v mnohých mestách oveľa vyššie ako pred pandémiou, dokonca aj v niektorých mestách, ktoré boli predtým cenovo dostupnejšie. Teraz, keď ekonomika balansuje na hranici recesie, programy zavedené počas pandémie na pomoc rodinám pri hľadaní bývania sa končia.
V rokoch, ktoré viedli k pandémii, sa nájomné v celoštátnom meradle medziročne zvyšovalo v priemere o 4 %, podľa údajov Zillow zo 100 najväčších metropolitných oblastí USA z roku 2015. Stojí však za zmienku, že zatiaľ čo Zillow Rent Index je často používaná metrika na meranie zmien v nájomnom, súbory údajov z webových stránok s ponukou bytov plne neodrážajú skúsenosti ľudí na pôde nájomníkov a spoločnosti ako Zillow nie sú neutrálnymi pozorovateľmi trhu s prenájmom. Indexy nájomného od spoločnosti Zillow a ďalších sa môžu výrazne líšiť, a to predovšetkým v dôsledku inflácie nájomného medzi novými nájomníkmi, a nie predlžujúcich sa nájomníkov, ako je opísané v tomto pracovnom dokumente amerického úradu pre štatistiku práce. Ako už bolo povedané, široké trendy zachytené Zillowovým indexom sú väčšinou v súlade s inými súbormi údajov.
Pri tomto tempe pred pandémiou sa nájomné stalo pre priemerné rodiny už desaťročia nedostupnejšie. Potom prišiel COVID-19. Nájomné v mnohých mestách spočiatku klesalo, pretože ľudia zostávali doma a odďaľovali presuny, ktoré by inak mohli urobiť. Keď však počiatočné šoky pominuli, mobilita prudko vzrástla. Ľudia, ktorí sa minulý rok sťahovali, si zbalili kufre, rovnako ako ľudia, ktorí sa rozviedli alebo odlúčili od spolubývajúcich, ktorých mali dosť, mladí ľudia, ktorí odložili odchod z domu svojich rodičov, a ľudia, ktorí odišli z drahých miest, aby získali viac priestoru na nižšej úrovni. náklady. peniaze inde.
Pandémia „dramaticky zvýšila dôležitosť domova,“ povedal Chris Herbert, výkonný riaditeľ Spoločného centra pre štúdium bývania na Harvardskej univerzite. “Pre každého, kto žil, pracoval, študoval z domu a veľkú časť vášho spoločenského života ste mali doma, bola hodnota miesta, kde sa stretávať, o to dôležitejšia.”
Tento trend zasiahol niektoré regióny viac ako iné. Mestá na západe hôr, ako sú Boise, Idaho a Las Vegas, ako aj mestá v Slnečnom páse, ako napríklad Florida, zaznamenali obrovský nárast nájomného. Počas leta 2021 bolo nájomné v Boise a Las Vegas približne o 20 – 26 % vyššie ako v rovnakom období rok predtým. Cape Coral na Floride vlani v januári zaznamenal medziročný nárast nájomného o 33 %, po mesiacoch eskalácie. A na konci augusta 2021 zaznamenal Allentown v Pensylvánii ceny prenájmu takmer o 18 % vyššie ako pred 12 mesiacmi. Niektoré z týchto miest dnes zažívajú najväčšie spomalenie tempa zvyšovania nájomného.
Florida je už dlho obľúbeným štátom, do ktorého sa treba presťahovať, ale tento trend počas pandémie narástol. V mnohých mestách na Floride sa nájomné v lete 2021 zvýšilo o 20 až 30 % v porovnaní s tým, čo bolo v rovnakom čase pred rokom.
Trh dovolenkových domov tiež prekvital, čo zvýšilo nájomné v menších komunitách letovísk, ako sú Cape Cod, Massachusetts a mestá v blízkosti lyžiarskych stredísk v západných štátoch. Nájomné v týchto oblastiach príliš vzrástlo pracovníkom s nízkymi mzdami a sezónnym pracovníkom.
Ale v mestách ako Cleveland sa rast nájomného neskôr zvýšil. Aj keď nikdy nedosiahli rovnakú výšku ako niektoré z miest s najväčším boomom v roku 2021, ich vzostupy trvali dlhšie a vo všeobecnosti teraz rastú menej rýchlo. Ku koncu roka 2022 medziročné zvýšenie nájomného nebolo také vysoké ako na začiatku roka: nájomné v Louisville v štáte Kentucky sa v novembri 2022 stále zvýšilo o 11, 2% v porovnaní s 12 mesiacmi predtým, resp. miernych 0,1 %. menej ako predchádzajúci mesiac. Medziročné nájomné v novembri tiež vzrástlo o 10,6 % v Kansas City, Missouri, o 0,3 % nižšie ako v októbri; a v Clevelande vzrástli o 8,3 %, čo je pokles o 0,7 %.
Dáva zmysel, že v niektorých z týchto miest neklesajú nájomné tak rýchlo, povedal Rob Warnock, vedúci výskumný pracovník v Apartment List, online trhovisku pre zoznam bytov na predaj. “Nezaznamenala také dramatické nárasty ako na Floride, a preto je to teraz posledná časť krajiny, na ktorú sa ľudia obracajú, keď cítia, že môžu niekam ísť a dohodnúť sa.”
Zvýšenie cien v indexoch používaných spoločnosťami ako Zillow a Apartment List sa týka nových nájomných zmlúv, čo znamená, že nárasty, ktoré zachytia, zasiahnu nových nájomníkov tvrdšie. Môžu však ovplyvniť aj existujúcich nájomníkov tým, že ovplyvnia ich vyjednávaciu silu so súčasnými prenajímateľmi alebo obmedzia ich schopnosť opustiť zlý alebo nevhodný byt, ako napríklad podmienky, ktoré opisuje Wisneski.
Tieto sily tlačia ľudí, ktorí zápasia s veľmi nízkymi príjmami, do čoraz okrajových oblastí, povedal Josiah Quarles, riaditeľ organizácie a obhajoby koalície pre bezdomovcov v severovýchodnom Ohiu. Quarles pracuje na organizovaní skupín nájomníkov v Clevelande a hovorí, že musel prestať pracovať v niektorých budovách, pretože si myslí, že nie sú bezpečné pre nájomníkov a jeho organizátorov.
Údaje o prenájme spoločnosti Zillow neodrážajú tieto zložitosti a môžu spôsobiť, že nájomné bude dostupnejšie, než v skutočnosti je.
Niektoré z trendov, ktoré teraz ovplyvňujú zákazníkov Quarles, sa začali počas bytovej krízy a Veľkej recesie, potom sa zrýchlili počas pandémie, povedal. Ako povedal, investori by kupovali lacné domy v mestách ako Cleveland a prenajímali ich za trhové ceny bez toho, aby míňali peniaze na údržbu. “Prevažná väčšina nákupov na východnej strane Clevelandu sú nákupy investorov,” povedal. “Takže vidíme ľudí, ktorí platia rovnakú sumu, akú by platili pred piatimi rokmi za ubytovanie, len teraz je to miesto skutočne odsúdená budova.” Dodal, že prebiehajú významné investície do špičkového nájomného bývania, v dôsledku čoho ľudia hľadajú niekoľko cenovo dostupných miest, kam ísť.
V niektorých mestách sú ceny stále o 30 % vyššie ako pred pandémiou, hovorí Warnock. “[That is] určite to nie je niečo, čo by váš bežný bežný človek mohol len tak vstrebať.
Ak sa nájomné vráti do normálu pred pandémiou, stále budeme v núdzi pre mnohé rodiny. V roku 2019 bolo percento nájomníkov, ktorí minuli viac ako 30 % svojho príjmu na prenájom a služby – „cenovo dostupné“ kritérium – 46 %, podľa Spoločného centra pre štúdium bývania na Harvardskej univerzite. Novinkou je, že rastúci počet nájomníkov so strednými príjmami má tiež problémy s platením nákladov na bývanie. Medzi rokmi 2014 a 2019 sa podiel nájomníkov strednej triedy (t. j. tých s príjmom medzi 30 000 a 74 999 USD), ktorých náklady na bývanie boli nad touto referenčnou hodnotou, zvýšil o 4 percentuálne body na 41 %.
Ale aj keď viac ľudí na viacerých miestach bojuje… zrazu je menej podpory. Mnohým programom pomoci COVID-19 dochádzajú peniaze.
Niektoré mestá sa snažili túto medzeru vyplniť. Vlani v lete Clevelandská mestská rada schválila nariadenie, ktoré ukončuje konanie o vysťahovaní, ak nájomca nájde plnú sumu nezaplateného nájomného a poplatkov z omeškania ku dňu ich konania. Voliči v mestách a štátoch po celej krajine schválili príkazy na stabilizáciu nájomného, ktoré bránia prenajímateľom zvýšiť sadzby o viac ako určité percento u existujúcich nájomníkov. St. Petersburg na Floride a niektoré komunity na Cape Cod a Kalifornii sa tiež snažia uľahčiť výstavbu samostatných sekundárnych apartmánov na existujúcich nehnuteľnostiach, ktoré by sa dali prenajať jednotlivcom alebo malým rodinám.
Ale toto sú čiastkové riešenia základného problému, ktorý zostáva: Nie je dostatok bývania na bývanie a pre viacerých Američanov sa to stáva nedostupnejším. Ak dôjde k recesii, zasiahne nájomníkov ešte viac a na trhu s prenájmom uviazne viac rodín, keďže úrokové sadzby zostávajú vysoké. Je to veľký problém, ktorý sa v celej krajine varí už desaťročia, teraz je len viditeľnejší.